Besturen van appartementen en verenigingen van huiseigenaren maken zich vaak zorgen over het aantal huurwoningen binnen hun gemeenschap. Van huurders wordt aangenomen dat ze zich minder zorgen maken over de gemeenschap, zich minder snel houden aan de regels en voorschriften van de gemeenschap en zich minder zorgen maken over het behoud van de gemeenschappelijke elementen van de gemeenschap dan eigenaren van woningen die in de buurt wonen. gemeenschap.
Bovendien, hoe meer huurwoningen er in een gemeenschap zijn, hoe groter de kans dat banken terughoudend zullen zijn met het verstrekken van hypotheken aan potentiële kopers van woningen. De Federal Housing Administration (FHA) verzekert geen hypotheken in een gemeenschapsvereniging waar meer dan 50% van de eenheden wordt verhuurd. Sommige banken hebben mogelijk nog strengere beperkingen.
Vaak zijn de bestuursdocumenten van appartementen en verenigingen van huiseigenaren stellen dat eigenaren van eenheden hun eenheden “zonder beperking” mogen leasen zolang de eigenaar op de hoogte is van zijn / haar financiële verplichtingen. Af en toe zullen de bestuursdocumenten bepaalde randvoorwaarden voor huur bevatten, zoals de eis dat een kopie van de huurovereenkomst aan het bestuur wordt voorgelegd of dat de huurperiode niet korter is dan een jaar. Zelden beperken de bestuursdocumenten het aantal toegestane huurwoningen in de gemeenschap.
Mocht een raad van bestuur wensen om r
Om het aantal verhuurde eenheden in de gemeenschap te beperken, zal meestal een wijziging van de relevante paragraaf(s) van het huishoudelijk reglement en de verklaring vereist zijn. Het wijzigingsproces vereist gewoonlijk goedkeuring van de voorgestelde wijziging van tweederde van de unit-eigenaren. Als de gemeenschap een condominium is, kan goedkeuring van tweederde van de eigenaren van eenheden – zowel in aantal als in percentage van gemeenschappelijk belang – vereist zijn. Er moet worden verwacht dat de meeste, zo niet alle eigenaren van eenheden die hun eenheden verhuren, zich zullen verzetten tegen elke wijziging die de huur in de gemeenschap beperkt. Het zou dus verstandig zijn voor een gemeenschap om te overwegen de huur te beperken voordat het aantal gehuurde eenheden in de gemeenschap een wijziging wiskundig onwaarschijnlijk, zo niet onmogelijk maakt.
Bij het overwegen van een huurbeperkingsbeleid moet er nagedacht worden over de soorten verhuurders in de gemeenschap en hun verschillende motivaties. Sommige eigenaren van units zijn verwant aan investeerders – ze kopen units zonder de intentie om in de units te wonen, maar met de enige bedoeling om de units te verhuren aan derde huurders. Andere eigenaars van eenheden kunnen eenheden kopen als hun hoofdverblijf, maar kunnen door gewijzigde omstandigheden later geïnteresseerd raken in het verhuren van hun eenheden op korte of lange termijn.
Er zijn verschillende mogelijkheden om het aantal huurwoningen in een buurtvereniging te beperken. De rechtbanken van de staat New York hebben de bevoegdheid van een gemeenschap bevestigd om de verhuur van eenheden volledig te verbieden.[i] Het verbod moet ofwel in de originele regerende documenten staan, ofwel op grond van een correct aangenomen amendement. Afgezien van een volledig verbod, kan een gemeenschap ervoor kiezen om het aantal gehuurde eenheden of het aantal jaren dat een bepaalde eenheid mag worden gehuurd, te beperken.
Een absoluut verhuurverbod is duidelijk de meest directe manier om de waargenomen problemen die worden veroorzaakt door het hebben van huurders in de gemeenschap, weg te nemen. Houd er rekening mee dat het volledig verbieden van verhuur in strijd kan zijn met de FHA-richtlijnen en kan voorkomen dat een gemeenschap wordt goedgekeurd voor FHA-leningen of kan leiden tot verlies van de FHA-goedkeuring. Bovendien wordt een volledig verbod door besturen en eigenaren van eenheden vaak als een te harde en te starre remedie beschouwd. Sommige mensen beweren bijvoorbeeld dat in een recessie op de onroerendgoedmarkt eenheden met relatief hoge hypotheken onmogelijk kunnen worden verkocht. Het leasen van de eenheid wordt dan het enige alternatief voor het overdragen van de eenheid aan de bank in een executieprocedure. De raad van bestuur zou kunnen overwegen om in de voorgestelde wijziging een “ontberingen”-bepaling op te nemen die de raad van bestuur de vrijheid zou geven om kortetermijnverhuur van maximaal één jaar per keer toe te staan op basis van financiële of andere uitzonderlijke omstandigheden. Huurverboden worden ook vaak als oneerlijk beschouwd tegenover huiseigenaren die momenteel hun eenheden verhuren en die “kochten met de verwachting” dat ze hun eenheid zouden kunnen verhuren. Hoewel het antwoord op deze claim van recht is dat ze zich ook hebben ingekocht in een gemeenschap waar de regels kunnen worden gewijzigd, is het soms politiek opportuun om een ”grootvader”-bepaling in de voorgestelde wijziging te overwegen, waarbij eigenaren die momenteel hun eenheden verhuren, kunnen blijf dit doen totdat de huidige huurovereenkomst afloopt, de huurder vertrekt, de eenheid wordt verkocht of een andere beperking.
Een alternatief voor een volledig verbod op verhuur is een verbod op het aantal eenheden in de gemeenschap dat op een bepaald moment mag worden verhuurd. Een gemeenschap kan bijvoorbeeld het aantal verhuurde eenheden beperken tot 10% van het totale aantal eenheden in de gemeenschap. Als een gemeenschap 100 eenheden had, konden er op elk moment slechts 10 eenheden worden gehuurd. Er kan een wachtlijst nodig zijn om orde en eerlijkheid te verzekeren bij de verdeling van huurvergunningen wanneer er plaatsen beschikbaar komen.
Deze benadering heeft de neiging om een klein aantal eigenaren van eenheden te bevoordelen ten koste van de meeste anderen. Als het quotum voor gehuurde eenheden is bereikt, moet elke extra eigenaar van een eenheid die wil huren wachten tot een van de gehuurde plekken vrijkomt. Zo kunnen bepaalde eigenaren van units hun units mogelijk voor steeds meer huren, terwijl degenen die niet tot de groep van toegestane verhuur behoren, gedwongen kunnen worden om voor onbepaalde tijd te wachten op een mogelijkheid om hun unit te verhuren. Dit beleid neigt in het voordeel van de belegger die geïnteresseerd is in de langetermijnverhuur van een unit (of units). Als een gemeenschap een klein aantal units heeft die eigendom zijn van investeerders en een klein aantal andere eigenaren die geïnteresseerd zijn in huren, kan deze optie haalbaar zijn.
Een ander alternatief is een verbod op het aantal jaren dat een unit verhuurd mag worden. Een eenheid mag bijvoorbeeld slechts voor twee jaar worden gehuurd binnen een periode van drie jaar, of voor drie jaar op een periode van vijf jaar. Dergelijke polissen stellen elke eigenaar van een unit in staat om zijn/haar unit te verhuren, maar slechts voor een beperkte periode. Dit beleid zal investeerders ontmoedigen, maar zal eigenaren van eenheden die geïnteresseerd zijn in huren op korte termijn tegemoet komen.
Deze verschillende alternatieven die hierboven zijn besproken, kunnen worden gecombineerd om tegemoet te komen aan de behoeften en belangen van een bepaalde gemeenschap. Er kunnen ook andere opties worden overwogen. De uitdaging is om een beleid te vinden dat voldoet aan de behoeften en doelstellingen van de raad van bestuur en de gemeenschap en dat ook de vereiste supermeerderheidssteun krijgt om de voorgestelde wijziging aan te nemen. Hardheidsgevallen en een grootvaderbepaling, beide hierboven vermeld, kunnen worden gebruikt in elke wijziging van huurbeperkingen – indien van toepassing – om de beperkingen flexibeler en beter verteerbaar te maken voor de kiezers. Deze bepalingen mogen er echter niet toe leiden dat de huurbeperkingen zinloos of onwerkzaam worden.
Er moet worden nagedacht over de handhaving van eventuele voorgestelde huurbeperkingen. In de reglementaire documenten zal vrijwel altijd worden bepaald dat een vordering kan worden ingesteld om een eigenaar die de reglementaire documenten overtreedt, te dwingen zich aan de regels te houden. Deze weg kan echter duur zijn, en de regerende documenten vereisen meestal niet dat de eigenaar van de overtredende eenheid verantwoordelijk is voor de advocaatkosten die de raad heeft gemaakt bij het handhaven van de regels. Het bestuur kan ook boetes opleggen aan een eigenaar die de regels overtreedt, maar alleen als de bestuursdocumenten daarin voorzien. Afhankelijk van de algemene handhavingsbepalingen die al in de regerende documenten zijn opgenomen, kan de Raad overwegen om tekst toe te voegen aan de voorgestelde wijziging van de huurbeperking die de inning van juridische kosten door de Raad mogelijk maakt en de mogelijkheid om boetes te beoordelen in het geval dat de huurovereenkomst beperkingen worden geschonden.
Een laatste overweging – Aangezien de steun van tweederde van de gemeenschap waarschijnlijk nodig zal zijn om een amendement op huurbeperkingen door te voeren, en aangezien er verschillende huurbeperkingen beschikbaar zijn, kan het een goed idee zijn voor het bestuur om de betrokkenheid van de gemeenschap bij het besluitvormingsproces door het gebruik van een huurcommissie, informatiebijeenkomsten voor de gemeenschap, een nieuwsbrief, enz. Een dergelijke betrokkenheid kan niet alleen leiden tot een eerlijk en passend beleid voor uw gemeenschap, het kan ook een grote bijdrage leveren aan het opbouwen van draagvlak voor de voorgestelde wijziging.
Afhaalpunten:
- Als uw gemeenschap een huurbeperking overweegt, begin dan met het wijzigingsproces voordat er te veel gehuurde eenheden zijn, zodat er nog steeds voldoende steun kan worden verkregen om een wijziging door te voeren.
- Een absoluut verhuurverbod is mogelijk, al is dat politiek onhoudbaar.
- Er zijn verschillende manieren om verhuur in uw gemeenschap te beperken.
- Zorg ervoor dat u een haalbare methode heeft om de nieuwe regels af te dwingen.
- Ondersteuning van de gemeenschap is essentieel voor het wijzigingsproces.
